投资 2

三重净利租赁(NNN)被定义为租户负责支付与物业相关的所有运营费用的租赁结构。三重净利租赁或NNN租赁被认为是「交钥匙」的投资,因为房东不需负责支付任何运营费用。

为了充分了解NNN租赁,您必须首先了解商业房地产租赁的范围。

 

商业地产租赁频谱

所有商业房地产租赁都在一个绝对净租赁的范围内和另一端的绝对总租赁。大多数租赁都落在中间,被认为是混合租赁。

当大多数人谈论三重净利租赁或NNN租赁时,他们通常考虑绝对净租赁。然而,被称为或标记为NNN租赁并不代表它实际上是一个绝对净租赁。为了方便,一般被称为三重净利租赁事实上不是真正的三重净利租赁。

例如,当建筑物是全新时,租户可能需要负责支付费用用以替换屋顶或HVAC系统,因为它们随着时间的推移而磨损。但在较旧的建筑物上,虽然也可以被称为三重净利租赁,但实际上房东也要支付费用修补随着时间推移而变旧的设备,而不是由租户支付。

因此,当签署商业房地产租约时最重要的事情永远是仔细阅读租赁条款。要真正理解租赁的条款和条件的唯一方法是认真和仔细阅读租约。经纪人和房东常常使用的简单的标签,如三重净利租赁、全包服务或维修等字眼常常与租约的实际条款有冲突。

 

NNN租赁不包括什么

即使您的租赁是真正的绝对净租赁,一个常见的误解是,即使这份真正的绝对净租赁涵盖与物业相关的所有费用,但事实也不如此。虽然拥有强大租户的真正绝对NNN租赁在房东或投资者的方面认为是交钥匙的商业地产,但租户也不需要承担某些费用。

例如,NNN租赁很少覆盖由CPA所收取业主的会计费用或是帮助业主起草或审查文件的法律费用。虽然这些成本相对于物业的购买价格只是一小部分,但是它们通常不包括在标准的NNN租赁中。

 

三重净利租赁投资风险

一个对三重净利租赁的常见误解是认为它们几乎没有风险。虽然三重净利租赁确定有些优点,但仍然存在一些应该考虑的风险。三重净利租赁投资的主要优点是可以基于长期的租赁,而获得可预测的 收入流,并且由于管理要求低而作为相对无忧的投资。

虽然这些是吸引人的优势,但三重净利租赁也伴随着一些固有的风险。首先,因为大多数三重净利租赁的投资是针对单租户的,因此了解租户的信用风险是十分重要的事项。例如,现今没有太多人会怀疑沃尔格林三重净利租赁投资的实力,因为租赁是由母公司保证的,而母公司是公开交易和拥有强大的财力。但在另一方面,纵使是有强大财力和公开上市的租户也可以在租赁期内失去支持而破产。因为单租户三重净利租赁物业只有是0%空置或100%空置,这点值得投资者应该考虑。

另一个需要考虑的风险是再租赁的风险。大量的三重净利租赁投资物业在长期租赁结束时出售,将物业重新租赁的风险转移到新业主身上。如果新业主没有这个技能或一个强大的团队来处理这个问题,那么这可能会带来相当大的租户翻滚风险。

 

评估三重净利租赁中的租户信用风险

在分析三重净利租赁投资房地产时要考虑的一个重要因素是理解实际租户的信用风险。只有背后的租户强大,您的租赁才会一样强大,因此分析NNN租赁另一方的租户的财务报表对于理解下行风险至关重要。许多单租户三重净利租赁交易涉及上市公司,如星巴克、沃尔格林或阿尔比。在这种情况下,它们很容易就能提高公司债券问题的信用评级,还可以阅读股票分析师报告。

对于私人公司的信用分析要求更多的努力,但分析财务报表和趋势可以更好地了解信用风险。

 

结论

NNN租赁,通常被称为三重净利租赁是商业房地产中流行的租赁结构。在本文中,我们在所有商业房地产租赁的总体频谱范围内定义了三重净利租赁。我们还讨论了关于NNN租赁的一些常见误解,回顾了与三重净利租赁房地产相关的一些主要风险。

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